상가 매매 시 주의해야 할 점

5525

1. 상가 매매 시 계약서에 들어가는 내용

상가 매매 시 주의해야 할 점 그리고 특약란에 반드시 넣어야 손해를 안 보는 내용이 있다. 우선 상가 매매 시 계약서에 들어가는 내용을 살펴본다. 상가 매매 계약서 작성 시 기본적으로 들어가는 항목은 (1) 부동산의 표시 : 매매 목적물의 주소 및 면적, 종류 (2) 매매 금액 : 계약금이나 중도금 잔금 (3) 기한 및 조건 : 금액 지급 일시, 부동산 인도 일시, 당사자 간 협의된 계약 조건이나 특약 등을 기업하고 매도인 매수인 표기 및 날인하여 계약을 할 것이다. 계약 이외에 언급하지 않은 사안은 법에서 규정하고 있는 대로 하면 되고, 건물에 하자 발생시 민법에서 규정하는 매도인의 하자 담보 책임으로 가면 되니 크게 걱정할 건 사실 없어 보인다.

2. 세금 확인

상가 매매 시 주의해야 할 점

상가 매매 시 발생되는 세금을 확인을 안 해서 매도인 입장에서 큰 손해를 보게 되는 상황도 있다. 상가를 매매하게 되면 매도인은 부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세로 매수인은 부동산을 취득할 때 발생하는 취득세 그리고 보유할 때 발생하는 재산세가 기본적으로 있으니 이런 기본적인 사항은 예산에 참고하길 바란다.

3. 매우 중요한 부가가치세

매매 거래 시 부가가치세를 확인은 안 하거나 몰라서 매도인이 큰 손해를 보거나, 매수인과 시시비비를 가리며 갈등이 초래되기도 한다.

세법에서는 부가가치세가 매매금액에 포함된 것으로 본다고 규정하고 있어서 이 부가가치세 납부는 매도인이 해야 된다.

상가 매매 시 주의해야 할 점

매매 금액이 10억이(토지 5억+건물5억)라고 가정시 건물가의 10%인 5천만 원을 부가가치세로 내야 하는데, 이 사항을 매도인이 몰라서 매매 금액에 반영을 하지 않거나, 특약 사항에 부가가치세 별도라고 표기하지 않으면 나중에 생각지도 않았던 이 큰돈인 이 부가가치세를 매도인이 납부해야 하는 상황으로 이어진다.

이 계약서 다 쓰고 계약금도 다 받았는데 이 매도인이 이런 사실을 나중에 알고 매수인한테의 5000만 원을 달라고 하면 매수인이 줄까? 당연히 안 줄 것이다. 매수인은 다 포함된 금액이 아니냐고 당연히 따질 것이다.

상가 매매 시 주의해야 할 점

그래서 이 상가 매매 계약서를 쓸 때 이 특약에 부가가치세 별도라고, 이 한줄만 썼어도 걱정할 일이 없었을 것이다. 매매금액에 부가가치세를 반영하여 계약하거나 특약 사항에 부가가치세 별도라고 반드시 표기하기를 바란다.

부가가치세 환급 및 면제

매수인이 매도인에게 부가가치세를 지급하고 매도인이 국세청에 납부를 하게 되면 매수인은 일정한 요건이 되면 다시 환급을 받을 수가 있다.

그리고 부가가치세를 아예 안 내도 되는 경우가 있다. 바로 포괄 양도양수 계약을 하게 되면 부가가치세를 안 내도 된다. 이 포괄 양도양수 계약이란 매매의 대상물인 부동산 및 사업을 그대로 매수인에게 승계를 하는 것이다. 조건은 매도인과 매수인의 업종과 사업자 과세 유형이 동일해야 포괄 양도양수계약이 성립이 돼서 이 부가가치세를 납부하지 않아도 된다.

과세관청에서는 징수했던 부가가치세를 나중에 매수인에게 다시 환급해 주는 경우가 있는데 어차피 다시 돌려줘야 되니, 이런 걸 간소화시키기 위해서 포괄 양도양수 계약 요건에 맞는다면 이러한 부가가치세를 납부하지 않아도 되니 참고하자.

간단히 정리하면 매도인 입장에서 상가 매매계약을 할 때 특약에 꼭 명시할 내용은 부가가치세는 별도로 한다거나 매수인이 부담한다고 꼭 넣자.